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新贷款压力测试致使房屋短缺更加严重,首次置业者受创最大

面对遏制购房需求会带来的压力,并寄望于抑制房价上升趋势,加拿大金融机构监管办公室(Office of the Superintendent of Financial Institutions)于6月1日将无保险抵押贷款的合格利率提升至高于合同利率2%,或者5.25%,以两者中较高者为准。与此同时,联邦政府宣布,同样的标准将适用于有保险的贷款,以确保买家在目前历史最低的利率上升时仍有能力还贷。

这些措施响应了加拿大央行行长Tiff Macklem近期的劝告和指导。他曾口头告诫,房屋持有者更易受到利率上升的冲击,特别是当他们续约房贷时。实际上,新压力测试让人们预先警惕利率上升会造成的负债。

那么效果如何呢?加拿大皇家银行经济研究所(RBC Economics)资深经济学家Robert Hogue称,压力测试预计仅会将购房者的预算降低约4%或5%。他补充说,尽管这种变化不容忽视,但还是不会对房屋市场带来重大影响。因为并非所有卖家的购买力都降低了,只是大多数处于贷款资格边缘的买家 – 通常以首次置业者为主。

Will Dunning是一位广受尊重的资深分析人士,专注于研究房屋供应问题,这也是目前普遍认可的可负担性问题成因。他把市场现状比作“抢椅子”游戏,而疫情加快了游戏节奏。这可以解释成简单的供需经济学问题,现在“游戏参与者比椅子多”。

Dunning列出的短缺原因与房屋建筑业和地产专家提出的类似:土地使用规划限制了开发;建筑审批延误;供水、污水和道路等基础设施延误;以及政府对新建筑收费等。但他估算至少10%的供应短缺归因于贷款规定。

他还强调说,抑制需求也会限制供应,因为开发商会等房价升高,再收取更多房款来满足上涨的成本。

Dunning近期撰写了一份题为“居住场所不足(Not Enough Places to Live)”的报告,副题是“加拿大房屋建造量远低于人口增长的需求”。

他的分析显示,在2006年7月至2019/20年度期间,多伦多的低密度住宅(独立屋)缺口达到129,735户。但是高密度(高层公寓)和中密度(镇屋)住宅却有接近60,000户的盈余。

远离大城市的趋势可能会稍微缓解供应问题,因为对于开放商来说,满足较小区域的住房需求更加容易。但他预计供应侧在未来五年内不会有大的改变。

解决这一问题需要两方面的合力:人口增长趋缓;增加低层住房建筑量,从年均78,000户增加到大约100,000户,随着时间的推移,会极大地填补目前的低密度房屋缺口。

鉴于系统性的建筑和规划难题会一直存在,并且加拿大在未来三年内将迎来120万新移民,如果相关各方不齐心合力做出真正改变,住房供应问题只会变得更严重。

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